Le statut de loueur professionnel

Les conditions à remplir

Depuis la loi de finances pour 2009, la qualité de professionnel est reconnue au bailleur :

– inscrit en tant que tel au registre du commerce et des sociétés. L’inscription s’effectue auprès du greffe du tribunal de commerce,

– qui réalise un chiffre d’affaires supérieur à 23.000€ : ce type d’investissement n’est pas nécessairement donné à tout le monde. On imagine aisément la taille de l’investissement à réaliser pour recueillir 23.000€ de recettes. Sur le fondement d’un rendement de 5%, il doit être au moins égal à 460.000€.
Ceci étant dit, le terme de recettes mérite quelques approfondissements. Pour l’appréciation du seuil de 23.000€, il convient de retenir le montant des loyers tels qu’ils figurent sur le bail, même s’il ne sont pas encaissés. L’administration précise également que pour l’appréciation de ce montant, les recettes à prendre en considération s’entendent TTC.

– et qui tire de cette location des recettes supérieures à ses revenus professionnels. Pour apprécier cette condition, les revenus à prendre en compte sont les traitements, salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, bénéficies non commerciaux, bénéfices agricoles et revenus des gérants et des associés assimilés fiscalement à des salariés. Ces revenus doivent être retenus pour leur montant net imposable, c’est-à-dire après déduction des frais professionnels (pris en compte forfaitairement ou, sur option du contribuable, pour leur montant réel), mais avant déduction des charges du revenu global (pensions alimentaires, cotisations d’épargne retraite, etc.).

Les atouts du statut « professionnel »

Il existe pas moins de 5 avantages liés à l’adoption du statut de loueur en meublé professionnel :

– imputation des frais d’acquisition : le loueur professionnel peut déduire ses frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées à des intermédiaires telles que les frais d’agence par exemple, et même les droits de mutation réglés au Trésor public, etc.) des résultats de l’exercice de leur engagement,

– diminution du revenu global : les loueurs professionnels qui relèvent du régime réel d’imposition et qui constatent un déficit peuvent le déduire de leur revenu global imposable sans limitation pendant 6 ans. Il s’agit là de l’un des principaux atouts du statut : il permet de défiscaliser très fortement ses revenus. En effet, les premières années, les loyers sont totalement absorbés par les frais d’acquisition et les charges de gestion, le déficit résiduel est alors reportable sur le revenu global. Les années suivantes, les loyers restent « effacés » par les charges courantes et surtout les amortissements,

– exonération des plus-values : la plus-value constatée par un loueur meublé professionnel suite à la vente d’un bien relève du régime des plus-values professionnelles, par opposition au régime des plus-values des particuliers (qui concerne entre autres le loueur meublé non professionnel) : c’est au plan de cette taxation que le statut prend tout son intérêt.
Pourtant, à première vue, la fiscalité applicable est complexe et lourde : elle repose sur la distinction entre plus-value à court terme qui est ajoutée aux recettes de la location de l’année (concerne les biens loués depuis moins de 2 ans, ou depuis plus de 2 ans sur la fraction correspondant aux amortissements déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu) et à long terme (plus-value dont le montant excède les amortissements déduits) qui sont elles taxées forfaitairement à 19% + prélèvements sociaux.

EXEMPLE : achat d’un immeuble le 1er janvier N pour une valeur de 500.000€ dont 50.000€ pour le terrain et 450.000€ pour la construction.
Cet immeuble est vendu le 1er janvier N+10 pour 700.000€, dont 60.000€ pour le terrain.
Du 1er janvier N au 1er janvier N+10 (10 annuités), les amortissements (sur 25 ans) pratiqués s’élèvent à :
450.000 x 4% x 10 = 180.000€.

Construction Terrain
Prix de vente 640.000€ 60.000€
Prix d’acquisition 450.000€ 50.000€
Amortissements pratiqués 180.000€ /
Valeur nette comptable 270.000€ 50.000€
Plus-values 370.000€ 10.000€

 

La plus-value à court terme, à hauteur des amortissements, est donc de 180.000€ : elle s’ajoute aux revenus BIC du contribuable.
La plus-value à long terme, pour le surplus, s’élève à 190.000€ (370.000 – 180.000) + 10.000€ pour le terrain, soit au total 200.000€ taxables forfaitairement au taux de 19% + prélèvements sociaux.

Les stupeurs provoquées dans un premier temps par la lecture de ces informations sont écartées par les dispositions de l’article 151 septies du CGI. Il s’agit du régime des plus-values des petites entreprises : lorsque l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes n’excèdent pas un certain seuil, la plus-value est exonérée.
Ainsi, pour les plus-values dégagées depuis le 1er janvier 2009, la loi de finances pour 2009 a fixé le seuil à 90.000€ pour la location meublée.
Une exonération partielle est également prévue lorsque le montant des recettes est situé entre 90.000€ et 126.000€,

– allégements de droits en cas de donation ou de succession : lors d’une donation ou à la transmission par décès des biens loués, les donataires ou héritiers du loueur professionnel bénéficient d’un abattement de 75% sur la valeur des biens transmis, pour le calcul des droits de donation ou de succession.
Cette exonération est soumise à plusieurs conditions. Les biens doivent d’une part être détenus depuis au moins 2 ans par le donateur ou le défunt. D’autre part, les donataires ou héritiers doivent s’engager à conserver les biens pendant 6 ans à la suite de la transmission. Enfin, au moins un des héritiers doit assurer l’exploitation pendant 5 ans minimum.
Par ailleurs, les donataires ou héritiers peuvent également bénéficier d’un différé et d’un fractionnement des droits dus au Trésor public,

– exonération d’ISF : a priori, dès l’instant où l’activité présente un caractère professionnel, le ou les immeubles bénéficient de l’exonération. Ils constituent un outil de travail aux termes de l’article 885 R du CGI.
Mais attention, pour cela, plusieurs conditions doivent être simultanément remplies, qui font que l’exonération est devenue très rare, ce que souhaitaient d’ailleurs les pouvoirs publics :
– la location meublée doit impérativement constituer l’activité principale du bailleur,
– le loueur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés,
– la location procure au propriétaire plus de 23.000€ de recettes,
– l’intéressé retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels de son foyer fiscal.

Attention. Les 2 dernières conditions sont totalement différentes de celles nécessaires à la qualification de loueur en meublé professionnel. S’agissant des 23.000€, d’abord, il faut retenir le montant réel (et non couru) total des loyers perçus dans l’année, c’est-à-dire incluant les remboursements de frais incombant au locataire.
Par ailleurs, l’administration précise pour la dernière condition que le bénéfice industriel et commercial à retenir ici correspond à la différence entre les produits et l’ensemble des charges déductibles, y compris, par conséquent, les amortissements (rép. N°114639, JO 6 mars 2007, AN quest. p. 2423).

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