FAQ : Questions / réponses
La création de l’activité de loueur meublé
Les services fiscaux admettent un délai de 15 jours, à compter de la signature de l’acte d’achat du bien, pour réaliser les formalités de déclarations de l’activité de loueur meublé.
Particulièrement court, ce délai doit impérativement être respecté puisqu’il peut avoir des répercussions sur vos remboursements de TVA sur acquisition.
En effet, un retard dans la déclaration d’activité de loueur meublé peut servir de prétexte à l’administration fiscale pour remettre en cause une partie de la TVA déductible. Nous sommes donc particulièrement vigilants sur ce point.
Dès l’achat du bien immobilier, puisque la mission de l’expert-comptable démarre à la signature de votre acquisition chez le notaire.
En effet, même si votre bien n’est pas livré, par exemple dans le cadre d’un investissement « sur plan », vous devez déposer des déclarations fiscales l’année de signature de l’acte authentique d’achat.
Suis-je contraint de déposer une déclaration fiscale le 31/12, même en ayant signé chez le notaire fin décembre ?
La législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités soumises à l’impôt sur le revenu. Cette obligation s’applique à tous, même lorsque le bien locatif n’est pas encore achevé, exploité ou que le résultat est déficitaire. D’autre part, certains frais doivent être constatés fiscalement : intérêts d’emprunt, frais de notaire, etc.
Récupération de TVA et location meublé
Pour bénéficier de vos remboursements de TVA, il est nécessaire de nous faire parvenir les pièces suivantes :
– attestation d’achat (signature chez le notaire) avec les montants HT,TVA et TTC,
– copie du bail commercial,
– décompte notaire avec TVA.
Dans le cas d’un achat « sur plan », il nous faudra justifier le paiement des appels de fonds et éventuellement des factures. Nous aurons donc besoin :
– des appels de fonds et factures éventuelles,
– des courriers ou relevés de la banque précisant le déblocage des fonds ou le débit des sommes réglées sur le trimestre.
En location meublée, la TVA sur les acquisitions est gérée au trimestre. Nous réalisons ainsi vos déclarations dans les 16 jours suivant la fin du trimestre. Autrement dit, nous déclarons votre TVA pour le 16 avril, 16 juillet, 16 octobre et 16 janvier.
Exemple : si vous achetez votre bien au 1er janvier 2013, votre 1ère demande de remboursement de TVA sera en principe effectuée pour le 16 avril.
A noter qu’il faut en moyenne environ deux mois et demi aux services fiscaux pour déclencher le 1er remboursement de TVA sur l’acquisition. Pour un achat au 1er janvier, le premier remboursement n’interviendra donc pas avant fin mai (les délais de traitement peuvent être très variables d’un service à l’autre).
Les formalités en matière de location meublée
Il est indispensable pour l’administration d’identifier vos déclarations de résultat et de TVA : en ce sens, la création de votre entreprise individuelle permet d’obtenir un N° SIRET de votre activité de location meublée qui pourra être reconnu.
Sauf volonté de votre part de constituer une société (sous forme de SARL par exemple, qui peut présenter un intérêt dans l’optimisation de la préparation d’une succession notamment), la création de votre activité est en principe faite en nom propre.
On parle alors « d’entreprise individuelle » : il n’y a pas de séparation juridique entre votre patrimoine et vous. Les obligations comptables sont plus faciles à gérer qu’en société.
Il existe 2 possibilités d’enregistrement des frais d’acquisition de votre bien :
– soit ils sont intégrés à l’immobilisation à l’actif du bilan,
– soit ils sont comptabilisés en charge dans le compte de résultat.
Dans le cadre d’un investissement « Censi-Bouvard », si votre investissement est inférieur à 300.000€, il peut être opportun d’intégrer les frais d’acquisition à l’immobilisation afin d’augmenter la base de la réduction d’impôt.
Nos conseillers CONTALIM sont à votre écoute pour vous guider dans ce choix.
Il s’agit de l’ensemble des justificatifs liés à votre activité de loueur en meublé, autrement dit :
– les loyers,
– les charges de copropriété,
– la taxe foncière,
– les tableaux d’emprunt immobilier,
– les factures de votre CGA en cas d’adhésion,
– les relevés bancaires du compte dédié à votre activité de loueur en meublé,
– les assurances et charges diverses.
Vous pouvez transmettre à votre conseiller, au sein de votre espace client, l’ensemble de ces documents.
Ce n’est pas obligatoire. Mais ouvrir un compte bancaire dédié à chacun de vos biens facilite grandement votre gestion. Les opérations liées à vos locations meublées sont ainsi isolées sur un seul compte et vous vous y retrouvez plus facilement.
Cela facilite également les échanges avec votre expert-comptable CONTALIM.
L’adhésion à un CGA offre une protection forte à l’investisseur en validant la cohérence de ses résultats, dissipant usuellement les doutes et velléités de contrôle de l’administration.
Il est important de noter à ce sujet que le bailleur qui relève du régime réel d’imposition bénéficie d’avantages conséquents en cas d’adhésion au CGA : les dépenses engagées bénéficient d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité, plafonnée à 915€, si son chiffre d’affaires n’excède pas les limites du micro-BIC, couvrant ainsi à la fois les honoraires de l’expert-comptable et la cotisation annuelle au centre de gestion.
Par ailleurs, le bénéfice imposable des bailleurs au réel adhérents d’un CGA est exonéré de la majoration de 25% avant imposition fixée par le fisc.
Le dispositif Censi-Bouvard
Si votre investissement est éligible au dispositif « Censi-Bouvard », dans le cadre d’une acquisition immobilière neuve ou « sur plan » en résidence pour personnes âgées, résidence étudiante, résidence d’affaires ou de tourisme, l’option pour la réduction d’impôt représentant 11% du prix de votre acquisition immobilière HT peut être favorable, en fonction de votre situation fiscale.
Votre conseiller CONTALIM saura vous conseiller dans votre choix : en effet, opter pour la réduction Censi-Bouvard n’est pas sans conséquence car elle rend non-déductibles les amortissements calculés sur votre acquisition immobilière.
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