Le statut de loueur meublé

Cependant ce statut propose quelques atouts :

• Il n’existe pas moins de 5 avantages liés à l’adoption du statut de loueur en meublé professionnel :
• – imputation des frais d’acquisition : le loueur professionnel peut déduire ses frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées à des intermédiaires telles que les frais d’agence par exemple, et même les droits de mutation réglés au Trésor public, etc.) des résultats de l’exercice de leur engagement.
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• – diminution du revenu global : les loueurs professionnels qui relèvent du régime réel d’imposition et qui constatent un déficit peuvent le déduire de leur revenu global imposable sans limitation pendant 6 ans. Il s’agit là de l’un des principaux atouts du statut : il permet de défiscaliser très fortement ses revenus. En effet, les premières années, les loyers sont totalement absorbés par les frais d’acquisition et les charges de gestion, le déficit résiduel est alors reportable sur le revenu global. Les années suivantes, les loyers restent « effacés » par les charges courantes et surtout les amortissements.
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• – exonération des plus-values : la plus-value constatée par un loueur meublé professionnel suite à la vente d’un bien relève du régime des plus-values professionnelles, par opposition au régime des plus-values des particuliers (qui concerne entre autres le loueur meublé non professionnel) : c’est au plan de cette taxation que le statut prend tout son intérêt.
• Pourtant, à première vue, la fiscalité applicable est complexe et lourde : elle repose sur la distinction entre plus-value à court terme qui est ajoutée aux recettes de la location de l’année (concerne les biens loués depuis moins de 2 ans, ou depuis plus de 2 ans sur la fraction correspondant aux amortissements déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu) et à long terme (plus-value dont le montant excède les amortissements déduits) qui sont elles taxées forfaitairement à 12,8% + prélèvements sociaux.
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• EXEMPLE : achat d’un immeuble le 1er janvier N pour une valeur de 500.000€ dont 50.000€ pour le terrain et 450.000€ pour la construction.
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  Cet immeuble est vendu le 1er janvier N+10 pour 700.000€, dont 60.000€ pour le terrain.
  Du 1er janvier N au 1er janvier N+10 (10 annuités), les amortissements (sur 25 ans) pratiqués s’élèvent à :
  000 x 4% x 10 = 180.000€.

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• La plus-value à court terme, à hauteur des amortissements, est donc de 180.000€ : elle s’ajoute aux revenus BIC du contribuable.
  La plus-value à long terme, pour le surplus, s’élève à 190.000€ (370.000 – 180.000) + 10.000€ pour le terrain, soit au total 200.000€ taxables forfaitairement au taux de 12,8% + prélèvements sociaux.
• Les stupeurs provoquées dans un premier temps par la lecture de ces informations sont écartées par les dispositions de l’article 151 septies du CGI. Il s’agit du régime des plus-values des petites entreprises : lorsque l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes n’excèdent pas un certain seuil, la plus-value est exonérée.
• Ainsi, pour les plus-values dégagées depuis le 1er janvier 2009, la loi de finances pour 2009 a fixé le seuil à 90.000€ pour la location meublée.
  Une exonération partielle est également prévue lorsque le montant des recettes est situé entre 90.000€ et 126.000€,
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• – allégements de droits en cas de donation ou de succession : lors d’une donation ou à la transmission par décès des biens loués, les donataires ou héritiers du loueur professionnel bénéficient d’un abattement de 75% sur la valeur des biens transmis, pour le calcul des droits de donation ou de succession.
• Cette exonération est soumise à plusieurs conditions. Les biens doivent d’une part être détenus depuis au moins 2 ans par le donateur ou le défunt. D’autre part, les donataires ou héritiers doivent s’engager à conserver les biens pendant 6 ans à la suite de la transmission. Enfin, au moins un des héritiers doit assurer l’exploitation pendant 5 ans minimum.
  Par ailleurs, les donataires ou héritiers peuvent également bénéficier d’un différé et d’un fractionnement des droits dus au Trésor public,
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