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Le statut de loueur meublé

Les conditions à remplir

Conditions d’accès a ce statut

 

Auparavant 3 conditions étaient nécessaires pour avoir accès à ce statut.

 

  • Inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés)
  • Recettes Charges Comprises > 23000 euros Charges comprises.
  • Les recettes > aux revenus du travail du foyer fiscal.

 Le conseil constitutionnel en date du 08 février 2018 a modifié les critères du passage en LMP (loueur meublé professionnel).

                En effet l’inscription au RCS a été supprimée, les deux autres conditions restantes identiques.

Le passage sous le statut LMP qui était un choix auparavant est devenu du fait de la suppression de l’inscription au RCS une obligation pour certain.

Exemple : un couple loue 2 appartements pour un montant total de recettes charges comprises de 45 000 euros par an. Le revenu imposable du foyer fiscal est de 40 000 euros par an.

Auparavant, ce couple aurait pu rester sous le statut lmnp si il ne s’inscrivait pas au RCS.

Désormais avec la suppression de l’inscription, le couple sera considéré comme loueur meublé professionnel.

Cette obligation de passage au statut lmp change toute la stratégie fiscale qu’avaient bâtis les investisseurs.

En effet après avoir fait débat pendant 2 ans, la loi de finance rectificative de l’année 2020 a validé le fait que les loueurs en meublé professionnels (LMP) devaient être redevable des cotisations SSI (sécurité sociale des indépendants).

Cela constitue un point noir pour les investisseurs qui ont investi dans des biens à fort rendement.

En effet ces cotisations qui sont calculées sur le résultat comptable de l’activité après amortissement s’élèvent entre 40% et 43% du résultat.

Ce résultat comptable qui après diminution des charges SSI doit encore subir l’imposition à la tranche marginale (TMI).

La rentabilité des investisseurs est donc largement impactée par ces cotisations.

Au cas ou votre activité est déficitaire, une cotisation minimum de 1 145 euros par an est cependant à régler.

Les atouts du statut « professionnel »

Cependant ce statut propose quelques atouts :

 

  • Il n’existe pas moins de 5 avantages liés à l’adoption du statut de loueur en meublé professionnel :
  • – imputation des frais d’acquisition : le loueur professionnel peut déduire ses frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées à des intermédiaires telles que les frais d’agence par exemple, et même les droits de mutation réglés au Trésor public, etc.) des résultats de l’exercice de leur engagement.
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  • – diminution du revenu global : les loueurs professionnels qui relèvent du régime réel d’imposition et qui constatent un déficit peuvent le déduire de leur revenu global imposable sans limitation pendant 6 ans. Il s’agit là de l’un des principaux atouts du statut : il permet de défiscaliser très fortement ses revenus. En effet, les premières années, les loyers sont totalement absorbés par les frais d’acquisition et les charges de gestion, le déficit résiduel est alors reportable sur le revenu global. Les années suivantes, les loyers restent « effacés » par les charges courantes et surtout les amortissements.
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  • – exonération des plus-values : la plus-value constatée par un loueur meublé professionnel suite à la vente d’un bien relève du régime des plus-values professionnelles, par opposition au régime des plus-values des particuliers (qui concerne entre autres le loueur meublé non professionnel) : c’est au plan de cette taxation que le statut prend tout son intérêt.
  • Pourtant, à première vue, la fiscalité applicable est complexe et lourde : elle repose sur la distinction entre plus-value à court terme qui est ajoutée aux recettes de la location de l’année (concerne les biens loués depuis moins de 2 ans, ou depuis plus de 2 ans sur la fraction correspondant aux amortissements déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu) et à long terme (plus-value dont le montant excède les amortissements déduits) qui sont elles taxées forfaitairement à 12,8% + prélèvements sociaux.
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  • EXEMPLE : achat d’un immeuble le 1er janvier N pour une valeur de 500.000€ dont 50.000€ pour le terrain et 450.000€ pour la construction.

  • Cet immeuble est vendu le 1er janvier N+10 pour 700.000€, dont 60.000€ pour le terrain.
    Du 1er janvier N au 1er janvier N+10 (10 annuités), les amortissements (sur 25 ans) pratiqués s’élèvent à :
    000 x 4% x 10 = 180.000€.
 

Construction

Terrain

Prix de vente

640.000€

60.000€

Prix d’acquisition

450.000€

50.000€

Amortissements pratiqués

180.000€

/

Valeur nette comptable

270.000€

50.000€

Plus-values

370.000€

10.000€

  •  
  • La plus-value à court terme, à hauteur des amortissements, est donc de 180.000€ : elle s’ajoute aux revenus BIC du contribuable.
    La plus-value à long terme, pour le surplus, s’élève à 190.000€ (370.000 – 180.000) + 10.000€ pour le terrain, soit au total 200.000€ taxables forfaitairement au taux de 12,8% + prélèvements sociaux.
  • Les stupeurs provoquées dans un premier temps par la lecture de ces informations sont écartées par les dispositions de l’article 151 septies du CGI. Il s’agit du régime des plus-values des petites entreprises : lorsque l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes n’excèdent pas un certain seuil, la plus-value est exonérée.
  • Ainsi, pour les plus-values dégagées depuis le 1er janvier 2009, la loi de finances pour 2009 a fixé le seuil à 90.000€ pour la location meublée.
    Une exonération partielle est également prévue lorsque le montant des recettes est situé entre 90.000€ et 126.000€,
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  • – allégements de droits en cas de donation ou de succession : lors d’une donation ou à la transmission par décès des biens loués, les donataires ou héritiers du loueur professionnel bénéficient d’un abattement de 75% sur la valeur des biens transmis, pour le calcul des droits de donation ou de succession.
  • Cette exonération est soumise à plusieurs conditions. Les biens doivent d’une part être détenus depuis au moins 2 ans par le donateur ou le défunt. D’autre part, les donataires ou héritiers doivent s’engager à conserver les biens pendant 6 ans à la suite de la transmission. Enfin, au moins un des héritiers doit assurer l’exploitation pendant 5 ans minimum.
    Par ailleurs, les donataires ou héritiers peuvent également bénéficier d’un différé et d’un fractionnement des droits dus au Trésor public,
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  • L’expert-comptable un acteur incontournable (reprendre le texte de Contalim ) en modifiant le taux de 25% par 20%

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l'expert comptable - un acteur incontournable

pour mieux comprendre les enjeux voici quelques exemples de cas concrets

Les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition doivent déterminer leur revenu imposable. Pour cela, ils doivent souscrire a minima une déclaration de résultats N°2031 ainsi que ses tableaux annexes et y inscrire l’ensemble de leurs revenus imposables et de leurs charges déductibles. Ils doivent ensuite reporter leur résultat imposable sur une déclaration N°2042C.

 

Parallèlement, ils doivent aussi tenir une comptabilité détaillée : livre journal des recettes et des dépenses, livre inventaire du mobilier, registre des immobilisations, compte de résultat, bilan (et annexes pour ceux dont les recettes excèdent certains seuils).

La complexité de ce travail, et les enjeux juridiques et fiscaux rendent indispensable l’intervention d’un expert-comptable et l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) : ils offrent une protection forte à l’investisseur en validant la cohérence de ses résultats, dissipant usuellement les doutes et velléités de contrôle de l’administration.

 

Il est important de noter à ce sujet que le bailleur qui relève du régime réel d’imposition bénéficie d’avantages conséquents en cas d’adhésion au CGA : les dépenses engagées bénéficient d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité, plafonnée à 915€, si son chiffre d’affaires n’excède pas les limites du micro-BIC, couvrant ainsi à la fois les honoraires de l’expert-comptable et la cotisation annuelle au centre de gestion.

Par ailleurs, le bénéfice imposable des bailleurs au réel adhérents d’un CGA est exonéré de la majoration de 25% avant imposition fixée par le fisc.

Depuis 2014, CONTALIM accompagne les professionnels et les particuliers dans la comptabilité de leurs locations meublées.

 

Aujourd’hui, CONTALIM pousse son domaine d’expertise plus loin pour répondre à une demande de plus en plus présente sur le marché : la création de Société Civile Immobilière. 

 

Complément de revenu, construction de patrimoine, épargne pour le futur, réduction d’impôts, projet professionnel, les objectifs sont multiples et propres à chacun lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier ou de conserver un patrimoine déjà acquis.

 

Investir, préserver, oui mais avant tout, anticiper et s’entourer de spécialistes pour ne rien laisser au hasard et faire les meilleurs choix possibles. CONTALIM l’a bien compris et propose à ses clients un accompagnement comptable sur-mesure dans leur projet de création de SCI. En tant qu’expert de la SCI et inscrit à l’ordre des experts comptables de la région Auvergne-Rhône-Alpes, CONTALIM n’est pas sans savoir qu’un suivi comptable de qualité est primordial pour optimiser la rentabilité de la société.

Directeur de Contalim
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