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Fiscalité de la location meublée
une fiscalité avantageuse
Les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), car il s’agit d’une activité commerciale sur le plan fiscal, contrairement aux revenus de la location nue, imposés au titre des revenus fonciers (activité civile). Or, les règles d’imposition des premiers sont plus favorables que celles applicables aux seconds.
La durée et le taux de l’amortissement dépendent de la nature du bien
Pour les immeubles, on considère que la durée probable d’utilisation est de 25 à 50 ans (donc taux d’amortissement annuel de 2 à 4%). Le mobilier est généralement amorti sur une période de 5 ans (taux d’amortissement annuel de 20%).
EXEMPLE : Monsieur X est propriétaire d’un logement inscrit à l’actif de son bilan acheté 200.000€. Il l’a garni de meubles pour 10.000€.
On considère que le terrain (qui ne s’amortit pas) est estimé à 15% de la valeur du logement. Le montant amortissable de la construction est donc de 170.000€. Sur 25 ans, le taux d’amortissement est de 4%, soit une annuité déductible au titre de l’amortissement du logement égale à 6.800€ (170.000 x 4%).
Pour le mobilier, la durée d’usage retenue est de 5 ans, le taux d’amortissement est donc de 20%. L’annuité déductible s’élève à 2.000€.
L’amortissement annuel déductible total est donc de 8.800€ (6.800 + 2.000).
Si, une année, le loyer s’élève à 10.500€ (soit une rentabilité de 5,25%) et les charges réelles à 1.700€, le résultat net est nul (10.500 – 8.800 – 1.700).
Monsieur X n’a rien à rajouter à sa déclaration de revenus, ces derniers sont « défiscalisés ».
La limite en matière d’amortissement
L’amortissement dont bénéficie le bailleur est limité : il ne peut être pris en compte que dans la limite des loyers diminués des autres charges. Autrement dit, il ne peut contribuer à créer ou augmenter un déficit. Toutefois, la fraction de l’amortissement non déduite une année reste reportable sans limitation de temps et pourra donc être utilisée lors de bénéfices futurs. Cette possibilité contribue grandement à générer des revenus non imposables dans la durée.
LE REGIME MICRO-BIC
Jusqu’à 70 000€ de recettes annuelles, le loueur en meublé bénéficie de plein droit d’un abattement forfaitaire pour charges égal à 50% de ses revenus bruts (sans tenir compte des dépenses réellement engagées) : c’est le régime du micro-BIC.
Dans le cadre de la location nue, l’abattement au titre du régime forfaitaire (appelé micro-foncier) n’est que de 30% et n’est valable que si les revenus bruts du bailleur ne dépassent pas 15.000€ par an.
LE REGIME REEL
Sur option du contribuable (ou si le plafond du régime micro est dépassé), il est bien souvent plus avantageux de bénéficier du régime réel : il consiste à calculer le montant imposable des loyers en déduisant des recettes brutes l’ensemble des dépenses réellement supportées par le bailleur dans l’année. Il s’agit des dépenses de gestion courante liées à la location (achat, travaux, consommations, honoraires, etc.) et des frais liés à la propriété du bien loué (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, impôts fonciers, etc.).
Mais si les charges déductibles sont restreintes à ces dépenses réelles dans le cadre des revenus fonciers, l’administration fiscale permet au contribuable de bénéficier de la déduction de charges complémentaires dites « calculées » au titre de la location meublée.
Le loueur en meublé peut amortir son bien
Lorsque le bailleur inscrit les biens loués meublés à l’actif de son bilan, le fisc admet qu’il déduise chaque année des loyers imposables une somme correspondant à la dépréciation subie pendant l’exercice écoulé par le logement et les meubles : on parle alors d’amortissement. Ce dernier permet de réduire le revenu imposable et donc de minorer, voire supprimer, l’imposition des loyers pendant de nombreuses années.
La TVA
Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d’option. Une exception toutefois : la location est assujettie à la TVA dans le cadre des résidence-services. En effet, les prestations para hôtelières qui s’y rattachent (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) transforment la location en un service quasi hôtelier.
A noter que ce régime est loin d’être inintéressant puisqu’il permet notamment au propriétaire de récupérer la TVA payée en amont lors de l’acquisition du bien.
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pour mieux comprendre les enjeux voici quelques exemples de cas concrets
Les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition doivent déterminer leur revenu imposable. Pour cela, ils doivent souscrire a minima une déclaration de résultats N°2031 ainsi que ses tableaux annexes et y inscrire l’ensemble de leurs revenus imposables et de leurs charges déductibles. Ils doivent ensuite reporter leur résultat imposable sur une déclaration N°2042C.
Parallèlement, ils doivent aussi tenir une comptabilité détaillée : livre journal des recettes et des dépenses, livre inventaire du mobilier, registre des immobilisations, compte de résultat, bilan (et annexes pour ceux dont les recettes excèdent certains seuils).
La complexité de ce travail, et les enjeux juridiques et fiscaux rendent indispensable l’intervention d’un expert-comptable et l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) : ils offrent une protection forte à l’investisseur en validant la cohérence de ses résultats, dissipant usuellement les doutes et velléités de contrôle de l’administration.
Il est important de noter à ce sujet que le bailleur qui relève du régime réel d’imposition bénéficie d’avantages conséquents en cas d’adhésion au CGA : les dépenses engagées bénéficient d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité, plafonnée à 915€, si son chiffre d’affaires n’excède pas les limites du micro-BIC, couvrant ainsi à la fois les honoraires de l’expert-comptable et la cotisation annuelle au centre de gestion.
Par ailleurs, le bénéfice imposable des bailleurs au réel adhérents d’un CGA est exonéré de la majoration de 25% avant imposition fixée par le fisc.
Depuis 2014, CONTALIM accompagne les professionnels et les particuliers dans la comptabilité de leurs locations meublées.
Aujourd’hui, CONTALIM pousse son domaine d’expertise plus loin pour répondre à une demande de plus en plus présente sur le marché : la création de Société Civile Immobilière.
Complément de revenu, construction de patrimoine, épargne pour le futur, réduction d’impôts, projet professionnel, les objectifs sont multiples et propres à chacun lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier ou de conserver un patrimoine déjà acquis.
Investir, préserver, oui mais avant tout, anticiper et s’entourer de spécialistes pour ne rien laisser au hasard et faire les meilleurs choix possibles. CONTALIM l’a bien compris et propose à ses clients un accompagnement comptable sur-mesure dans leur projet de création de SCI. En tant qu’expert de la SCI et inscrit à l’ordre des experts comptables de la région Auvergne-Rhône-Alpes, CONTALIM n’est pas sans savoir qu’un suivi comptable de qualité est primordial pour optimiser la rentabilité de la société.
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