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Présentation de la location meublée
Tout savoir sur la location meublée
Faire le choix, et comprendre le statut de loueur meublé est propre à chaque situation et peut répondre à des objectifs variés.
Voici les différents axes à comprendre de ces dispositifs : la fiscalité, le bail commercial, des gestionnaires reconnus, la flexibilité et des démarches simplifiées.
Le Statut de loueur professionnel
Les conditions à remplir pour bénéficier de du statut de loueur meublé.
QU’EST-CE QUE LA LOCATION MEUBLÉE ?
La location meublée, par opposition à la location nue, est caractérisée selon la jurisprudence par la mise à disposition du locataire d’un logement équipé de meubles, lui permettant d’y vivre avec ses seuls effets personnels immédiatement et convenablement. La loi ne donne quant à elle aucune définition légale de la location meublée (autrement dit il n’existe pas de loi, ni de réglementation, qui donne à ce jour de liste officielle du mobilier dont le logement doit être garni pour être considéré comme meublé).
Toujours est-il qu’il ne suffit pas d’installer une table, des chaises et un matelas dans le logement pour que la location soit considérée comme meublée.
Les tribunaux ont permis de clarifier cette qualification au fil du temps : selon eux, il faut « mettre à la disposition du locataire un logement équipé de meubles, lui permettant d’y vivre immédiatement et convenablement » :
Ainsi, un logement dont le mobilier se réduit à un meuble en bois, une table de cuisine et une table pliante n’est pas meublé (CA Orléans du 29/06/1998, Aubaud c/ Moulinneuf).
La conclusion est identique lorsque la cuisine est dépourvue de vaisselle, élément essentiel à la vie domestique (CA Bordeaux, 1re ch. B du 13/03/2000, Debout c/ Ponvianne).
Selon la Cour de Cassation, la location doit également être pourvue des « éléments d’équipement essentiels tels que le réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière permettant aux locataires d’avoir une jouissance normale des locaux » (cass. Civ. 3e ch. du 09/02/2005, pourvoi n°03-15128).
Par ailleurs, une notion fondamentale avait été introduite dès 1998 concernant la quantité de meubles à fournir : ces derniers doivent être en nombre suffisant pour les besoins de la vie quotidienne des locataires (CA Rennes, 4e ch. du 05/03/1998, Chapalain c/ Fournier).
Ainsi, un logement de type « T3 », avec 2 chambres, pour lequel il n’y aurait qu’un seul lit ne peut prétendre relever de la qualification de location meublée.
A la lumière de ces observations, nous avons défini ci-dessous une liste de meubles incontournables afin de bénéficier du caractère de location meublée (*) :
Exemple d’ameublement « normal » d’un logement meublé
Salon : canapé, table et chaises.
Cuisine équipée : réfrigérateur, cuisinière, vaisselle et ustensiles de cuisine.
Chambre (pour chacune d’entre elles) : lit (matelas et sommier), table de nuit, armoire (et/ou penderie).
Salle de bains : lavabo, baignoire ou douche, armoire de toilette, glace.
*****
Selon le degré de confort et de standing de votre logement, il peut être opportun, afin de faciliter la location, d’ajouter d’autres éléments comme un téléviseur, une chaîne hi-fi, une machine à laver, un aspirateur ou encore des éléments décoratifs.
(*) Attention : la liste proposée reste subjective et ne vous prémunit pas contre un risque de requalification en location vide face à l’administration fiscale
Le Statut de loueur professionnel
Les conditions à remplir
Conditions d’accès a ce statut :
- Auparavant 3 conditions étaient nécessaires pour avoir accès à ce statut.
- Inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés)
Recettes Charges Comprises > 23000 euros Charges comprises. - Les recettes > aux revenus du travail du foyer fiscal.
Le conseil constitutionnel en date du 08 février 2018 a modifié les critères du passage en LMP (loueur meublé professionnel).
En effet l’inscription au RCS a été supprimée, les deux autres conditions restantes identiques.
Le passage sous le statut LMP qui était un choix auparavant est devenu du fait de la suppression de l’inscription au RCS une obligation pour certain.
Exemple : un couple loue 2 appartements pour un montant total de recettes charges comprises de 45 000 euros par an. Le revenu imposable du foyer fiscal est de 40 000 euros par an.
Auparavant, ce couple aurait pu rester sous le statut lmnp si il ne s’inscrivait pas au RCS.
Désormais avec la suppression de l’inscription, le couple sera considéré comme loueur meublé professionnel.
Cette obligation de passage au statut lmp change toute la stratégie fiscale qu’avaient bâtis les investisseurs.
En effet après avoir fait débat pendant 2 ans, la loi de finance rectificative de l’année 2020 a validé le fait que les loueurs en meublé professionnels (LMP) devaient être redevable des cotisations SSI (sécurité sociale des indépendants).
Cela constitue un point noir pour les investisseurs qui ont investi dans des biens à fort rendement.
En effet ces cotisations qui sont calculées sur le résultat comptable de l’activité après amortissement s’élèvent entre 40% et 43% du résultat.
Ce résultat comptable qui après diminution des charges SSI doit encore subir l’imposition à la tranche marginale (TMI).
La rentabilité des investisseurs est donc largement impactée par ces cotisations.
Au cas ou votre activité est déficitaire, une cotisation minimum de 1145 euros par an est cependant à régler.
Cependant ce statut propose quelques atouts :
Les atouts du statut « professionnel »
- Il n’existe pas moins de 5 avantages liés à l’adoption du statut de loueur en meublé professionnel :
- – imputation des frais d’acquisition : le loueur professionnel peut déduire ses frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées à des intermédiaires telles que les frais d’agence par exemple, et même les droits de mutation réglés au Trésor public, etc.) des résultats de l’exercice de leur engagement,
- – diminution du revenu global : les loueurs professionnels qui relèvent du régime réel d’imposition et qui constatent un déficit peuvent le déduire de leur revenu global imposable sans limitation pendant 6 ans. Il s’agit là de l’un des principaux atouts du statut : il permet de défiscaliser très fortement ses revenus. En effet, les premières années, les loyers sont totalement absorbés par les frais d’acquisition et les charges de gestion, le déficit résiduel est alors reportable sur le revenu global. Les années suivantes, les loyers restent « effacés » par les charges courantes et surtout les amortissements,
- – exonération des plus-values : la plus-value constatée par un loueur meublé professionnel suite à la vente d’un bien relève du régime des plus-values professionnelles, par opposition au régime des plus-values des particuliers (qui concerne entre autres le loueur meublé non professionnel) : c’est au plan de cette taxation que le statut prend tout son intérêt.
Pourtant, à première vue, la fiscalité applicable est complexe et lourde : elle repose sur la distinction entre plus-value à court terme qui est ajoutée aux recettes de la location de l’année (concerne les biens loués depuis moins de 2 ans, ou depuis plus de 2 ans sur la fraction correspondant aux amortissements déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu) et à long terme (plus-value dont le montant excède les amortissements déduits) qui sont elles taxées forfaitairement à 19% + prélèvements sociaux. - EXEMPLE : achat d’un immeuble le 1er janvier N pour une valeur de 500.000€ dont 50.000€ pour le terrain et 450.000€ pour la construction.
Cet immeuble est vendu le 1er janvier N+10 pour 700.000€, dont 60.000€ pour le terrain.
Du 1er janvier N au 1er janvier N+10 (10 annuités), les amortissements (sur 25 ans) pratiqués s’élèvent à :
000 x 4% x 10 = 180.000€.
Construction | Terrain | |
Prix de vente | 640.000€ | 60.000€ |
Prix d’acquisition | 450.000€ | 50.000€ |
Amortissements pratiqués | 180.000€ | / |
Valeur nette comptable | 270.000€ | 50.000€ |
Plus-values | 370.000€ | 10.000€ |
- La plus-value à court terme, à hauteur des amortissements, est donc de 180.000€ : elle s’ajoute aux revenus BIC du contribuable.
La plus-value à long terme, pour le surplus, s’élève à 190.000€ (370.000 – 180.000) + 10.000€ pour le terrain, soit au total 200.000€ taxables forfaitairement au taux de 19% + prélèvements sociaux. - Les stupeurs provoquées dans un premier temps par la lecture de ces informations sont écartées par les dispositions de l’article 151 septies du CGI. Il s’agit du régime des plus-values des petites entreprises : lorsque l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes n’excèdent pas un certain seuil, la plus-value est exonérée.
Ainsi, pour les plus-values dégagées depuis le 1er janvier 2009, la loi de finances pour 2009 a fixé le seuil à 90.000€ pour la location meublée.
Une exonération partielle est également prévue lorsque le montant des recettes est situé entre 90.000€ et 126.000€, - – allégements de droits en cas de donation ou de succession : lors d’une donation ou à la transmission par décès des biens loués, les donataires ou héritiers du loueur professionnel bénéficient d’un abattement de 75% sur la valeur des biens transmis, pour le calcul des droits de donation ou de succession.
Cette exonération est soumise à plusieurs conditions. Les biens doivent d’une part être détenus depuis au moins 2 ans par le donateur ou le défunt. D’autre part, les donataires ou héritiers doivent s’engager à conserver les biens pendant 6 ans à la suite de la transmission. Enfin, au moins un des héritiers doit assurer l’exploitation pendant 5 ans minimum.
Par ailleurs, les donataires ou héritiers peuvent également bénéficier d’un différé et d’un fractionnement des droits dus au Trésor public,
- L’expert-comptable un acteur incontournable (reprendre le texte de Contalim ) en modifiant le taux de 25% par 20%
Avantages de la location meublée
Vous trouverez ci dessous les principaux avantages de la location meublée
Fiscalité
Vous pouvez alors déduire vos charges comme les intérêts d'emprunt, et utiliser année par année les amortissements pour arriver à un résultat fiscal nul.
Avantages sur les revenus
Vos loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Les revenus perçus sont donc défiscalisés durant une période assez longue.
une rentabilité accrue
Vous pouvez demander un loyer 10 à 30 % plus élevé pour une location meublée que pour un logement vide équivalent en termes de surface, qualité et emplacement, ce qui vous assure une meilleure rentabilité brute.
La flexibilité et diversification
Il est tout à fait possible de moduler son montant d’investissement en diversifiant ses acquisitions. Par rapport à l’immobilier classique ( mobilhome , logement étudiant..)
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Contalim vous accompagne sur la comptabilité LMNP / LMP
LES DIFFÉRENTES FORMES DE LOCATION MEUBLÉE
Vous trouverez ci dessous les 4 différentes formes de location meublée
Les résidences pour personnes âgées
Les résidences pour personnes âgées, qui regroupent les résidences seniors, souvent situées en centre-ville, s’adressant à une clientèle de jeunes retraités valides désireuse de vivre en appartement de manière autonome tout en profitant de la convivialité et de la sécurité assurée par une structure commune, et les EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) qui se destinent à des personnes dépendantes et bénéficient de prestations médicales adaptées,
Les résidences étudiantes
Les résidences étudiantes: il s’agit de logements adaptés aux 60% d’étudiants qui quittent chaque année le domicile parental. Les services proposés sont adaptés à la vie estudiantine: espace photocopie, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo… Les locataires y trouvent un véritable esprit de convivialité et de sécurité, apprécié aussi par leurs parents.
Les résidences d’affaires
Les résidences d’affaires : généralement situées en centre urbain à proximité des quartiers d’affaires et des transports, elles sont destinées à une clientèle composée de cadres, consultants, salariés voire touristes et offrent des services adaptées à leurs besoins (accès WIFI, fax, photocopieuses, journaux, salles de réunion et de séminaires mais aussi espace détente, piscine, etc.).
Les résidences de tourisme
Les résidences de tourisme : la France est la première destination touristique mondiale (plus de 13 millions de vacanciers chaque année). Une position renforcée par l’adhésion des pays de l’Est à l’Union Européenne, l’ouverture des frontières commerciales avec la Chine, l’augmentation de la fréquentation russe dans les stations balnéaires et de montagne. Ces populations apprécient les infrastructures et loisirs proposés (équipements sportifs, piscine, sauna, hammam, baby-club, etc.).
une fiscalité avantageuse
Les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), car il s’agit d’une activité commerciale sur le plan fiscal, contrairement aux revenus de la location nue, imposés au titre des revenus fonciers (activité civile). Or, les règles d’imposition des premiers sont plus favorables que celles applicables aux seconds.
La durée et le taux de l’amortissement dépendent de la nature du bien
Pour les immeubles, on considère que la durée probable d’utilisation est de 25 à 50 ans (donc taux d’amortissement annuel de 2 à 4%). Le mobilier est généralement amorti sur une période de 5 ans (taux d’amortissement annuel de 20%).
EXEMPLE : Monsieur X est propriétaire d’un logement inscrit à l’actif de son bilan acheté 200.000€. Il l’a garni de meubles pour 10.000€.
On considère que le terrain (qui ne s’amortit pas) est estimé à 15% de la valeur du logement. Le montant amortissable de la construction est donc de 170.000€. Sur 25 ans, le taux d’amortissement est de 4%, soit une annuité déductible au titre de l’amortissement du logement égale à 6.800€ (170.000 x 4%).
Pour le mobilier, la durée d’usage retenue est de 5 ans, le taux d’amortissement est donc de 20%. L’annuité déductible s’élève à 2.000€.
L’amortissement annuel déductible total est donc de 8.800€ (6.800 + 2.000).
Si, une année, le loyer s’élève à 10.500€ (soit une rentabilité de 5,25%) et les charges réelles à 1.700€, le résultat net est nul (10.500 – 8.800 – 1.700).
Monsieur X n’a rien à rajouter à sa déclaration de revenus, ces derniers sont « défiscalisés ».
La limite en matière d’amortissement
L’amortissement dont bénéficie le bailleur est limité : il ne peut être pris en compte que dans la limite des loyers diminués des autres charges. Autrement dit, il ne peut contribuer à créer ou augmenter un déficit. Toutefois, la fraction de l’amortissement non déduite une année reste reportable sans limitation de temps et pourra donc être utilisée lors de bénéfices futurs. Cette possibilité contribue grandement à générer des revenus non imposables dans la durée.
LE REGIME MICRO-BIC
Jusqu’à 70 000€ de recettes annuelles, le loueur en meublé bénéficie de plein droit d’un abattement forfaitaire pour charges égal à 50% de ses revenus bruts (sans tenir compte des dépenses réellement engagées) : c’est le régime du micro-BIC.
Dans le cadre de la location nue, l’abattement au titre du régime forfaitaire (appelé micro-foncier) n’est que de 30% et n’est valable que si les revenus bruts du bailleur ne dépassent pas 15.000€ par an.70
LE REGIME REEL
Sur option du contribuable (ou si le plafond du régime micro est dépassé), il est bien souvent plus avantageux de bénéficier du régime réel : il consiste à calculer le montant imposable des loyers en déduisant des recettes brutes l’ensemble des dépenses réellement supportées par le bailleur dans l’année. Il s’agit des dépenses de gestion courante liées à la location (achat, travaux, consommations, honoraires, etc.) et des frais liés à la propriété du bien loué (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, impôts fonciers, etc.).
Mais si les charges déductibles sont restreintes à ces dépenses réelles dans le cadre des revenus fonciers, l’administration fiscale permet au contribuable de bénéficier de la déduction de charges complémentaires dites « calculées » au titre de la location meublée.
Le loueur en meublé peut amortir son bien
Lorsque le bailleur inscrit les biens loués meublés à l’actif de son bilan, le fisc admet qu’il déduise chaque année des loyers imposables une somme correspondant à la dépréciation subie pendant l’exercice écoulé par le logement et les meubles : on parle alors d’amortissement. Ce dernier permet de réduire le revenu imposable et donc de minorer, voire supprimer, l’imposition des loyers pendant de nombreuses années.
La TVA
Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d’option. Une exception toutefois : la location est assujettie à la TVA dans le cadre des résidence-services. En effet, les prestations para hôtelières qui s’y rattachent (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) transforment la location en un service quasi hôtelier.
A noter que ce régime est loin d’être inintéressant puisqu’il permet notamment au propriétaire de récupérer la TVA payée en amont lors de l’acquisition du bien.
l'expert comptable - un acteur incontournable
pour mieux comprendre les enjeux voici quelques exemples de cas concrets
Les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition doivent déterminer leur revenu imposable. Pour cela, ils doivent souscrire a minima une déclaration de résultats N°2031 ainsi que ses tableaux annexes et y inscrire l’ensemble de leurs revenus imposables et de leurs charges déductibles. Ils doivent ensuite reporter leur résultat imposable sur une déclaration N°2042C.
Parallèlement, ils doivent aussi tenir une comptabilité détaillée : livre journal des recettes et des dépenses, livre inventaire du mobilier, registre des immobilisations, compte de résultat, bilan (et annexes pour ceux dont les recettes excèdent certains seuils).
La complexité de ce travail, et les enjeux juridiques et fiscaux rendent indispensable l’intervention d’un expert-comptable et l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) : ils offrent une protection forte à l’investisseur en validant la cohérence de ses résultats, dissipant usuellement les doutes et velléités de contrôle de l’administration.
Il est important de noter à ce sujet que le bailleur qui relève du régime réel d’imposition bénéficie d’avantages conséquents en cas d’adhésion au CGA : les dépenses engagées bénéficient d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité, plafonnée à 915€, si son chiffre d’affaires n’excède pas les limites du micro-BIC, couvrant ainsi à la fois les honoraires de l’expert-comptable et la cotisation annuelle au centre de gestion.
Par ailleurs, le bénéfice imposable des bailleurs au réel adhérents d’un CGA est exonéré de la majoration de 20% avant imposition fixée par le fisc.
Depuis 2014, CONTALIM accompagne les professionnels et les particuliers dans la comptabilité de leurs locations meublées.
Aujourd’hui, CONTALIM pousse son domaine d’expertise plus loin pour répondre à une demande de plus en plus présente sur le marché : la création de Société Civile Immobilière.
Complément de revenu, construction de patrimoine, épargne pour le futur, réduction d’impôts, projet professionnel, les objectifs sont multiples et propres à chacun lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier ou de conserver un patrimoine déjà acquis.
Investir, préserver, oui mais avant tout, anticiper et s’entourer de spécialistes pour ne rien laisser au hasard et faire les meilleurs choix possibles. CONTALIM l’a bien compris et propose à ses clients un accompagnement comptable sur-mesure dans leur projet de création de SCI. En tant qu’expert de la SCI et inscrit à l’ordre des experts comptables de la région Auvergne-Rhône-Alpes, CONTALIM n’est pas sans savoir qu’un suivi comptable de qualité est primordial pour optimiser la rentabilité de la société.
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