Tout savoir sur les types de SCI !
Faire le choix de créer une SCI est propre à chaque situation et peut répondre à des objectifs variés.
Idée reçue n°1 : Créer une SCI pour réduire son impôt sur les loyers. Et si on repartait de zéro et qu’on effaçait cette croyance populaire ? Dans l’esprit de beaucoup de personnes, créer une SCI ne serait ni plus ni moins qu’un montage administratif et fiscal pour payer moins d’impôts sur les loyers mais c’est faux. Nous allons voir ci dessous les avantages de la SCI.
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Objectif de la création d'une SCI
Faciliter la succession
Pouvoir léguer ses biens à ses héritiers sans faire face aux droits de donation et transmettre son patrimoine immobilier en toute sérénité.
L’un des principaux attraits d’un SCI réside dans le fait que le dirigeant ne possède pas directement le bien mais possède des parts de société. Il est en effet plus simple de transmettre progressivement les parts de la société que l’immeuble d’un seul tenant. Chaque donateur dispose d’un abattement de 100 000 € qui se renouvelle tous les 15 ans pour transmettre à son enfant des biens sans que celui-ci n’ait à s’acquitter de droits de donations. Au-delà de ces 100 000 euros, les droits de succession peuvent atteindre jusqu’à 60% du bien.
Acheter en association avec une ou plusieurs personnes
(dans le cas d’un achat en
couple, lorsqu’on n’est ni marié, ni pacsé).
Il s’agira de prévoir dans les statuts de la société les droits et devoirs de chaque associé, intégrer tous les cas envisageables de telle sorte qu’au moindre problème (séparation, dispute, décès etc.) ces mêmes statuts dictent la marche à suivre. Sans rédaction précise des statuts, c’est le code civil qui prendra les décisions à la place des associés.
Avantages de la SCI
Vous trouverez ci dessous les principaux avantages de la SCI
Transmission exonérée d'impôts
Les titres de sociétés civiles immobilières, quel que soit le régime de la SCI, sont considérés comme des biens privés et non professionnels, ce qui permet en cas de transmission à titre gratuit de ne jamais taxer la valeur vénale de ces titres au moment de l’opération.
Déduction de sa base imposable en cas de déficit foncier
En cas de déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable en fonction de ses parts
Avantages pour l'immobilier d'entreprise
Un chef d'entreprise peut créer une SCI qui louera un local à sa société commerciale. Il met ainsi le local à l'abri de toute liquidation judiciaire de la société commerciale.
Plus-value est exonérée de l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans
avec un abattement progressif au-delà de la 5ème année de détention. Vous profiterez d'une exonération totale des droits sociaux au-delà de la 30ème année
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2 SOLUTIONS CONCRETES POUR FACILITER UNE SUCCESSION
Vous trouverez ci dessous les principaux avantages de la SCI
Donation de titres
Avec une SCI d’une valeur de 200 000 € un parent peut faire :
1. Une donation de 100 000 € de titres
2. 15 ans plus tard refaire une donation 100 000 €.
Démenbrement des parts
Le donateur peut choisir de transmettre la nue-propriété des titres (il en garde l’usufruit et continue de percevoir les loyers). Cette méthode a pour objectif de diminuer les droits de mutations.
Exemple : SCI valeur 250 000 €
En fonction de l’âge, un pourcentage de valeur de nue-propriété sera appliqué : barème usufruit Art.669 du code général des impôts.
Si 45 ans : Valeur usufruit 60% / Valeur nue-propriété 40%. Ainsi, les droits de mutation porteront sur la somme de 100 000 € soit 250 000 x 40%.
Au décès du donateur (l’usufruitier), le nu-propriétaire (héritier) récupère l’ensemble des titres sans droit de mutation.
Aller plus loin ?
UN EXPERT POUR VOUS GUIDER
Les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition doivent déterminer leur revenu imposable. Pour cela, ils doivent souscrire a minima une déclaration de résultats N°2031 ainsi que ses tableaux annexes et y inscrire l’ensemble de leurs revenus imposables et de leurs charges déductibles. Ils doivent ensuite reporter leur résultat imposable sur une déclaration N°2042C.
Parallèlement, ils doivent aussi tenir une comptabilité détaillée : livre journal des recettes et des dépenses, livre inventaire du mobilier, registre des immobilisations, compte de résultat, bilan (et annexes pour ceux dont les recettes excèdent certains seuils).
La complexité de ce travail, et les enjeux juridiques et fiscaux rendent indispensable l’intervention d’un expert-comptable et l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) : ils offrent une protection forte à l’investisseur en validant la cohérence de ses résultats, dissipant usuellement les doutes et velléités de contrôle de l’administration.
Il est important de noter à ce sujet que le bailleur qui relève du régime réel d’imposition bénéficie d’avantages conséquents en cas d’adhésion au CGA : les dépenses engagées bénéficient d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité, plafonnée à 915€, si son chiffre d’affaires n’excède pas les limites du micro-BIC, couvrant ainsi à la fois les honoraires de l’expert-comptable et la cotisation annuelle au centre de gestion.
Par ailleurs, le bénéfice imposable des bailleurs au réel adhérents d’un CGA est exonéré de la majoration de 25% avant imposition fixée par le fisc.
Depuis 2014, CONTALIM accompagne les professionnels et les particuliers dans la comptabilité de leurs locations meublées.
Aujourd’hui, CONTALIM pousse son domaine d’expertise plus loin pour répondre à une demande de plus en plus présente sur le marché : la création de Société Civile Immobilière.
Complément de revenu, construction de patrimoine, épargne pour le futur, réduction d’impôts, projet professionnel, les objectifs sont multiples et propres à chacun lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier ou de conserver un patrimoine déjà acquis.
Investir, préserver, oui mais avant tout, anticiper et s’entourer de spécialistes pour ne rien laisser au hasard et faire les meilleurs choix possibles. CONTALIM l’a bien compris et propose à ses clients un accompagnement comptable sur-mesure dans leur projet de création de SCI. En tant qu’expert de la SCI et inscrit à l’ordre des experts comptables de la région Auvergne-Rhône-Alpes, CONTALIM n’est pas sans savoir qu’un suivi comptable de qualité est primordial pour optimiser la rentabilité de la société.
Le choix du régime fiscal entre IR et IS
Le choix du régime fiscal, une première étape primordiale
Il existe deux régimes fiscaux pour les Sociétés Civiles Immobilières, l’IR (impôt sur le revenu) et l’IS (impôt sur les sociétés).
Mais lequel choisir ?
IMPÔT SUR LE REVENU – IR LES RÈGLES D’OR DU RÉGIME À L’IR : La première condition pour une SCI à l’IR est de ne pas posséder de location meublée.
• La loi impose une limite de 10 % pour la location meublée, si elle est franchie, la SCI passera automatiquement sous le régime de l’IS.
• L’IR peut se transformer en IS à tout moment, l’inverse est impossible.
• La SCI à l’IR est une société transparente, son résultat est soumis comme l’impôt sur le revenu, à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 14, 30, 41 ou 45 %, et aux prélèvements sociaux CSG et CRDS à 17,20%.
• Certains frais peuvent être déduits pour réduire le bénéfice de la société et donc les impôts (similaires aux revenus fonciers reçu en tant que particulier) : intérêts d’emprunt, assurances, gestion locative, taxe foncière, d’habitation, entretien du bien, garantie de loyer impayé etc.
• A la revente, une exonération totale de la plus-value est appliquée au bout de 22 ans pour la TMI et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• L’apport d’un bien au sein de la SCI (apport en nature) est facilité, pour un bien avec un passif (crédit en cours) 5% de droit de mutation seront imposés sur la partie du passif.
IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS – IS - LES RÈGLES D’OR DU RÉGIME À L’IS :
• A la différence de l’IR, la SCI à l’IS peut être propriétaire de biens meublées pour les habitations mais également de locaux professionnels. • C’est comme son nom l’indique une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfice et 28 % au-delà. • Avec un résultat le plus souvent déficitaire, il n’y a aucune imposition. • Les mêmes frais que pour la SCI à l’IR peuvent être déduits en complément de l’amortissement du bien. Comme une machine, le bien est censé se déprécier avec le temps, perdre de sa valeur. Le propriétaire amortit donc le bien au fur et à mesure jusqu’à atteindre une valeur comptable fictive égale à 0. • La durée de l’amortissement varie de 25 à 30 ans selon les biens immobiliers, c’est à l’expert-comptable de calculer la durée réelle de l’amortissement du bien.
2 Cas concrets une à l'IR l'autre à is
pour mieux comprendre les enjeux voici quelques exemples de cas concrets
Cas Concret Pour l'achat d'un bien de 100 000 € / vente: 150 000€ Régime IR
La plus-value est donc de 50 000 €
Abattements pour la durée de détention qui s’applique dès la 6ème année. De la 6ème à la 15ème année : 6% par an soit 60% d’abattement.
Dans l’exemple la base d’imposition sera donc de 20 000 €.
Avantage SCI à l’IR : si travaux importants le déficit foncier pourra être imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € / an.
Loyers : 12 000 €
Charges diverses : 4000 € (Taxe foncière, charges
copropriétaires…)
Travaux (rénovation) : 25 000 €
Résultat net : – 17 000 €
17 000 € viennent en déduction des salaires ou
pensions (10 700 €)
Un reliquat pourra s’imputer sur revenus fonciers futurs dès les 6 années suivantes.
Cas concret pour l'achat d'un bien de 100 000€ Régime à l'IS
Intérêt d’emprunt : 2 000 €
Amortissement : 5 400 € / an
Loyers : 9 000 €
Taxe foncière : 1000 €
Charges Copropriété : 2 000 €
Honoraires comptable : 480 €
Total : – 1880 €
IS : 0
LE CAS DE LA REVENTE
En cas de revente du bien, la SCI soumise à l’IS est imposée sur le régime des plus-values des professionnels. C’est-à-dire : les amortissements pratiqués sont réintégrés pour le calcul de la plus-value.
Donc amortissement dit bénéfice imposable en moins, donc impôt en moins !
Oui mais, car il y a toujours un mais … ! Lors de la revente, la plusvalue
viendra s’intégrer au chiffre d’affaires de la société. Impôt sur la société et flat taxe de 30% viendront s’appliquer à la valeur totale du bien.
EXEMPLE :
Achat bien : 150 000 €
Session dans 25 ans
Amortissement pratiqué : 150 000 €
Si revente 180 000 € la plus-value sera de 180 000 € soit le prix de
vente.
Soit 15% jusqu’à 38120 € et 28 % au-delà soit un impôt
de 45 444 €.
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